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    海南房地產會大漲嗎?再等10年吧

    2020-06-17 19:23來源:互聯網瀏覽:

    “海南的房地產不是外麵想要多少就建多少,成為房地產的加工廠。”6月8日,伴隨著國務院關於海南自由貿易港建設的發布會,海南省委書記劉賜貴的這番話瞬間衝上了熱搜。

    看了眼未讀消息,有讀者開始私信我,谘詢是否可以找機會上車,有的地產投資群裏也開始討論海南落戶指南。

    看了眼朋友圈,已經有多位曾經在海南從事過房地產生意的朋友,已經收拾行囊,準備殺回海南。

    看了眼行業群,之前每天在群裏麵推送6-7套房源的海南開發商和中介,從6月1日開始就陷入了沉默。看上去,最近的業績是不愁了。

    我在很多文章中都提過一個觀點:“房住不炒”和房價上漲並不衝突,能夠被政策擊垮的都是泡沫市場。

    在之前的文章中,我有討論過,對於非海島類的城市,土地資源本質上並不稀缺,稀缺的是區位。而海島類市場,一個特殊的投資邏輯是,海島土地資源的有限性。

    拿開曼群島舉例子,開曼群島的地已經被大資本買光了。所以房地產市場隨著大宗交易大起大落。

    2011年,Dart Group一筆大宗交易,直接占了全年房地產交易的28%,讓全開曼的房屋成交價較前一年上漲了100%。

    同樣的,一筆大宗交易也會讓開曼的房價暴跌,07、09、10、12年,開曼群島的房價跌幅都在20%以上。

    海南這兩年土地供應上的限製,也成為了唱多派一條重要的論據。劉書記在6月8日的發布會上也說:“我們土地是有限的”。

    相較於那些幾百平方公裏的國際旅遊島、避稅天堂、國際港口,海南島35,354平方公裏的土地麵積實在太大了。

    按照2019年的數據計算,海南省整體常住人口密度266.87人每平方公裏。即使是人口密度最高的海口市,也不到900人每平方公裏。如果把海口單獨拎出來算作一個島,這個“海口島”的人口密度還排不進全球島嶼前100。

    讓海南糟蹋掉這次史上最大力度的政策支持,重新回歸房地產的懷抱?然後像1993年和2013年一樣重新跌到穀底?

    不隻是海南、也不隻是過去。近些年,很多已經房價過高的島城市場,都出現了流動性危機。房價貌似沒跌,但交易額和抵押貸款市場都已經多年萎縮。

    從城市建設密度,人口密度,城市規模來說,海南省各市的城市發展遠未飽和。相較於其他的島嶼,海南現階段城市發展、人口密度,距離出現稀缺區位也存在一定的距離。

    有的人會鼓吹景觀資源稀缺。別鬧,中國3.2萬公裏海岸線,海景優美的地方比比皆是。從全球來說,海景作為景觀的溢價空間都是有限的,現階段海南房產的海景溢價已經接近觸頂了。

    這些年看了不少地方,有政策的不少,條件好的不少,最後基本都經不住房地產的誘惑,選擇了更輕鬆的炒房賣地之路。

    這種事海南已經幹過2次,除了少數僥幸離場的幸運兒,有多少躊躇滿誌的投資客在這裏折戟沉沙?

    其實能看出來,海南省這幾年擺脫房地產綁架的決心是很大的。2017年的時候,房地產投資占GDP占比是46%,全國第一。隨著2018年的限購,當年的比例下降至35.5%,仍然是全國第一。2019年上半年,下降至21.2%,全國第三。降到了雲南、安徽之後。

    如果從政策層麵不去大力發展房地產,依靠政策紅利的海南島,什麽時候能夠實現房地產的價值增長蛻變呢?

    貿易自由便利、投資自由便利、資金自由便利、進出人員自由便利和運輸自由,這次的《總體方案》給了海南史無前例的政策支持和優厚的稅收減免。

    從短期來看,能夠快速落地的政策,是每人每年10萬元的離島免稅購物政策和部分進口稅、企業所得稅、個人所得稅減免。

    但是從數據來說,海南省2019年接待遊客規模已經達到了8311.2萬人次,過夜遊客6824.51萬人次,並且分別保持著9%和7.8%的增長率。

    橫向對比存在互補屬性和地域鄰近的其他旅遊目的地,香港2019年接待遊客數5591萬人,新加坡1910萬人,迪拜1673萬,普吉島989萬人,越南850萬人。

    海南現有的遊客規模和增長速度,不論是在海島類旅遊目的地、周邊區位,還是購物天堂當中,都已經達到了非常高的水平。

    我見過一些地方政府為了招商,私下裏把退稅額做到了驚人的地步。但最終的結果是,沒有配套的人力資源、產業集群,各類企業還是留不住。

    海南省本身底子弱,財政和GDP差,政府產業投資的判斷能力和經驗都不足,吸引和扶持靠譜的高新技術公司恐怕還有待時日。

    而從房價本身的水平來說,如果錨定剛需,相較於當地居民收入水平已然不低。如果錨定度假型房產,對比東南亞其他度假類房產投資目的地,其實也已經接近合理價格上限。

    很多人都在說深圳等開放城市的發展奇跡是時代洪流下的產物,即使有政策扶持也不可能再現。

    屆時的全球資本才能夠更好的放下他們的驕傲,拋開他們關心的所謂“政治自由”,去更加謙虛的適應一個完全中國框架下的自由貿易港。

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